Dédramatiser le crédit immobilier et recourir à un courtier

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Les taux d’intérêt actuels sont au plus bas. Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA , ils ont atteint en moyenne 1,29% au second trimestre 2019 et même 1 ,25% en juin dernier ! C’est donc le moment de mener une acquisition immobilière ou de renégocier son crédit immobilier. C’est ce que défend Sylvain Lefèvre, Président du courtier en crédit immobilier, la Centrale de Financement,  dans son livre « Achetez, Empruntez, Maintenant ».

La pierre demeure le placement préféré des français, désormais devant l’assurance-vie, dont les rendements se sont érodés sur les dernières années.  Valeur refuge par excellence, le placement immobilier répond également aux préoccupations croissantes des Français quant au financement de leur retraite.

Mais rares sont ceux qui peuvent réaliser une acquisition immobilière sans emprunter. Et même si c’est le cas il est plus judicieux de s’endetter pour pouvoir bénéficier de l’effet de levier, surtout en période de taux extrêmement bas.

En jouant sur le levier de la dette (de l’emprunt immobilier) vous pouvez ainsi acheter un bien d’une valeur bien supérieure à votre apport personnel et vous enrichir à l’issue de la période d’emprunt.

A travers son livre Sylvain Lefevre cherche à s’adresser en priorité aux jeunes pour les inciter à franchir le pas en réalisant leur première acquisition immobilières.

Dans un contexte de taux historiquement bas, il souhaite donner confiance aux acquéreurs, notamment aux primo-accédants. Ce livre met particulièrement en avant la nécessité pour les jeunes d’investir le plus tôt possible. Alors qu’ils souffrent d’un avenir beaucoup plus sombre que leurs aînés, l’auteur les exhorte à faire fi des conseils qu’ils pourraient recevoir de leur famille/amis et à se prendre en mains pour préparer le plus rapidement possible leur avenir et notamment leur retraite.

Il insiste également sur l’aubaine des taux fixes en France, qui offrent une réelle sécurité aux emprunteurs et n’existent pas aux Etats-Unis ou en Angleterre.

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Un livre construit autour de sept expériences de vie

Sylvain Lefevre a réellement rencontré au cours de sa carrière les parcours de vie décrits dans le livre. Ces cas réels suivent les différentes époques traversées par la France, des années 60 à nos jours. Ces expériences de vie rendent ce livre très humain et concret. En mêlant parcours personnels et histoire économique, politique et internationale de la France, Sylvain Lefevre retrace les grands évènements qui ont impacté notre pays et qui ont pu impacté négativement la confiance des ménages. Et pourtant, comme le répète l’auteur en conclusion de son livre personne ne regrette d’avoir acheté un bien immobilier.

Il détaille comment des emprunteurs, souvent issus de milieux modestes (ouvriers, commerçants, représentants de commerce,…) ont pu s’enrichir grâce à l’effet de levier.

Il démontre comme l’investissement immobilier était souvent une affaire de famille et de culture familiale : « ne pas payer à fonds perdus », « ne pas donner aux autres ».

Néanmoins ce livre pointe comment le comportement des emprunteurs a évolué : dans nos sociétés de consommation, ils ne veulent plus modifier leurs habitudes. Au contraire de leurs aînés, il est important pour eux que le crédit immobilier ne les oblige pas à trop rogner sur leurs loisirs.


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Le rôle du courtier en crédit immobilier

Lorsqu’on contracte un crédit immobilier, pour l’acquisition de sa résidence principale ou pour un investissement locatif, recourir à un courtier est bien utile, comme j’en ai moi-même fait l’expérience (et même plusieurs fois !).

Quel est son rôle ? Le courtier vous conseille et vous accompagne dans votre démarche. Il va monter votre dossier en collectant certains documents auprès de vous (avis d’imposition, pièces d’identité, justificatif de domicile…) puis contacter plusieurs établissements bancaires pour ensuite vous proposer la meilleure offre sur le marché.

L’avantage de recourir à un courtier est également de bénéficier de conseils avisés pour pouvoir optimiser le financement de son crédit. D’ailleurs les courtiers misent sur cette réelle valeur ajoutée pour se développer.

Certains courtiers n’appliquent aucun frais de courtage même si, le plus souvent, ces frais existent. Néanmoins le coût est largement compensé par le gain réalisé sur la totalité de la durée du prêt (négociation taux + assurance).

La Centrale de Financement annonce qu’actuellement pour plus de 50.000 euros de revenus par an elle peut négocier un taux de 0.93% sur 20 ans (hors assurance).

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Une relation avec les banques qui a évolué

Dans son livre Sylvain Lefevre insiste sur la nécessité de dédramatiser et d’apaiser les peurs relatives à l’emprunt immobilier : peur de s’engager sur une longue durée, de devoir affronter son banquier notamment.

Or il souligne combien les banques, fragilisées par un contexte de taux bas, sont désormais beaucoup plus flexibles : un prêt peut être renégocié en cas d’accident de la vie, les mensualités réduites et même suspendues pendant un temps.

Le poids croissant du courtage immobilier permet aussi de rééquilibrer les rapports de force. Le courtier intervient et informe, conseille pour avoir un rapport apaisé. Il permet de rééquilibré les relations de pouvoir pour le plus grand avantage de l’emprunteur.

Les évolutions réglementaires ont aussi permis une évolution dans le rapport de forces. En effet, la Loi Lagarde, Hamon, et l’amendement Bourquin permettent désormais à l’emprunteur de changer d’assurance emprunteur, une fois par an, même plusieurs années après avoir signé son crédit !  Toutefois, 90% des emprunteurs ne renégocient pas leur assurance, qui présente un coût élevée. Par manque d’informations sans doute….

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Des courtiers qui doivent eux-mêmes s’adapter à leur environnement

Le marché du courtage de crédit bénéficie d’un contexte très favorable car  sa part de marché n’a cessé de progresser sur les dernières années. Selon les dernières données Banque de France, en mai 2019, sur près de 18 milliards de crédits à l’habitat, environ 3 milliards concernaient des renégociations de prêts. Plus globalement en France, le courtage représente environ 35% des crédits immobiliers.

La situation est similaire en Europe selon une étude commandée par l’Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédit). Les taux d’intermédiation les plus élevés (plus de 50 %) sont observés là où la réglementation est la plus forte et la plus précoce et le secteur des courtiers, le mieux organisé.

A l’ère du digital tous les acteurs doivent se réinventer. Des accords sont menés avec les promoteurs et les réseaux d’agences immobilières pour assurer aux acquéreurs une grande disponibilité et un retour rapide avec une offre de prêt ferme.

Des accords sont également passés avec des start-ups. Ainsi La Centrale de Financement a récemment noué un partenariat avec le site Les furets.com, comparateur de prix et d’assurances.

Créé en 2013, la Centrale de Financement est l’un des leaders de courtage immobilier en France,  avec un volume de crédit négociés de 4,5 milliards d’euros en 2018.

Précédemment détenue par la holding Artémis, la société a été reprise par le groupe de services en assurances April en Septembre 2018. Cette opération lui permet d’optimiser le coût de financement pour les acquéreurs à la fois sur le plan des crédits et de l’assurance emprunteur.


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